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ご訪問有り難うございます。当HPは、私の備忘録を兼ねたブログ形式で「桐と自己満足」をキーワードに各種データを上記14の大分類>中分類>テーマ>の三層構造に分類整理して私の人生データベースを構築していくものです。
なお、出典を明示頂ければ、全データの転載もご自由で、転載の連絡も無用です。しかし、データ内容は独断と偏見に満ちており、正確性は担保致しません。データは、決して鵜呑みにすることなく、あくまで参考として利用されるよう、予め、お断り申し上げます。
また、恐縮ですが、データに関するご照会は、全て投稿フォームでお願い致します。電話・FAXによるご照会には、原則として、ご回答致しかねますのでご了承お願い申し上げます。
     

R 7-10-17(金):2025年10月16日発行第399号”弁護士残酷物語”
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○横浜パートナー法律事務所代表弁護士大山滋郎(おおやまじろう)先生が毎月2回発行しているニュースレター出来たてほやほやの令和7年10月16日発行第399号「弁護士残酷物語」をお届けします。

○弁護士残酷物語という表題なので、弁護士に関する残酷な話しが、これでもかこれでもかと、出てくるのかと思いましたが、最後の数行だけで、収入の多い弁護士を羨む話しも出ていました。10数年前までは弁護士羨望物語と言える弁護士資格を取れば一生食いっぱぐれはないなんて言われていました。ところが20年以上前の司法改革によって司法試験合格者数が500名から1500名に3倍増となり、裁判官・検察官の数はさほど変わらないのに弁護士の数だけ激増し、弁護士資格の価値も激減し、弁護士残酷物語は彼方此方に溢れる時代となり、弁護士羨望物語は正に今は昔の話しになりました。

○「世界残酷物語」は大昔、映画で観たような記憶がありますが、「日本残酷物語」は全く知りませんでした。そんな本もつぶさに読み込んでいる大山先生の博識にはいつも驚きます。太平洋戦争時の日本残酷物語は山のように語られてきましたが、近世から現代までの民衆の貧しく辛い生活の話しは、余り語られていないようです。「日本残酷物語」をネット検索しても内容を詳しく解説したサイトは見つけられませんでした。本はまだ売られている様ですが、買ってまで読む気にはなりません(^^;)。

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横浜弁護士会所属 大山滋郎弁護士作

弁護士残酷物語

先日、漂着したクジラが海岸で死んだニュースを流していました。クジラの遺骸を沖に運んで沈めるのに、数千万円の費用が掛かったそうです。食べてしまえばプラスになったのにと思ったのは、私だけではないはずです。現代は本当に豊かな社会だと思います。先日マクドナルドのハッピーセットで、おまけのポケモンカード欲しさに買って、ハンバーガーは捨てる人がいるとニュースになっていました。でもこれって私が子供の頃にもあったんです。おまけの仮面ライダーカード欲しさに買ったお菓子を捨ててました。もったいないので、私は捨てられるお菓子を貰って食べていたら、太ってしまった。ううう。

「日本残酷物語」というのは、今から60年ほど前に、民俗学者の宮本常一を中心にまとめられた本です。近世から現代までの民衆の生活を描いた記録で、いかに貧しく辛い生活を送っていたのかという話が、これでもかと出てきます。基本的に当時の人は常に飢えています。海辺で暮らす人たちは、クジラが浜に打ち上げられると、海からの贈り物だとして喜んで食べるんですね。現代では食べないどころか、費用をかけて沖に遺骸を捨てに行くなんて知ったら、当時の貧しい人たちは腰を抜かしそうです。漂着するのはクジラだけでなく、難破した船の積み荷などが流れ着くこともあります。これは人々にとってとても幸運なことですから、「沢山の船が沈没するように」と、毎年祈願をしていたなんて話もありました。

もっとも現代でも、臓器移植を待つ人が、早く脳死の人が出ないかと祈っていたなんて話がありました。人間の本性はなかなか変わらないのでしょう。弁護士の場合も、交通事故が激減したので仕事が減ったと嘆く声を聴いたことがあるので、他人のことはあまり言えませんが。。。 日本残酷物語の世界では、老人や女性といった弱い人たちは露骨に迫害されていました。そういう人たちから見れば、今の日本の生活は、天国みたいに見えるに違いありません。それなら現代の人たちがみんな幸福に暮らしているかといいますと、そんなことはないのです。

先日ネット掲示板で、国民年金未加入のため年金を受け取れない人たちの口コミを読みました。保険料を払ってさえいれば、毎月5万円はもらえて生活がもっと楽になったのにと悔やんでいます。それなら国民年金に加入していた人達は幸福かというとそういうわけでは無い。国民年金の数万円しかもらえないのでは、どうやって生きていけばよいのかと不満を漏らし、厚生年金の人を羨んでます。次に厚生年金も併せて20万円貰っている人の口コミでは、年金から税金を取られるなんてひどい、年金だけでは満足な生活もできないと、やはり不満のオンパレードなんです。さらに言えば、年収1000万円の人たちの口コミでも、税金が高くてとてもじゃないが豊かな生活はできないと、やはり不満がいっぱい書かれています。なるほど、「今」を幸福だと思わない人は、いつまでたっても幸福になれないというのは本当だなと、いつも不平不満ばかり言っている私も思うのです。

そんなわけで、弁護士の残酷物語です。大手の事務所に入った新人弁護士は、過酷な労働をするそうです。終電後にタクシーで帰宅して、翌朝また出勤するなんて良く聞く話です。それでいて、「アップ オア アウト」といって、出世できないと外に出されることになります。これだけ聞けばかなりの「残酷物語」ですが、収入面もそれに応じたものがあります。そんな弁護士を羨む人も沢山いそうです。一方、弁護士事務所の事務員さんの待遇は、あまりよくないのが一般です。弁護士からセクハラ・パワハラ行為をされて訴えたなんて事件もありました。弁護士が残酷物語を作り出さないように気を付けます。

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◇ 弁護士より一言

私は、平成8年8月8日に結婚しました。末広がりの「八」が3つ続いた日ということで、結婚記念日とした人も多かったようです。そんなわけで今年は29回目の結婚記念日を迎えました。今回は子供たちが、シャンパンをプレゼントしてくれたのです。今が幸福だと忘れずに、来年の30回目の結婚記念日には、妻と盛大にお祝いをしたいと思ったのでした。

以上:2,406文字
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R 7-10-16(木):故意過失ある根拠無い請求異議申立に損害賠償義務を認めた最高裁判決紹介
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○上告人が被上告人Y1に対しその占有する不動産の明渡しを求めて提起した本件明渡訴訟において、被上告人Y1に対し本件不動産の明渡しを命ずる判決が確定したところ、被上告人Y1は、弁護士である被上告人Y2を代理人として、京都地方裁判所に対し、本件確定判決による強制執行の不許を求める請求異議の訴えを提起し、同年4月、これを本案とする民事執行法36条1項の強制執行の停止の申立てをしました。

○同裁判所は、本件執行停止の申立てに基づき、被上告人Y1に担保を立てさせたうえ、本件確定判決による強制執行の停止を命ずる決定をしたうえで、被上告人Y1の請求を棄却する判決をしたことから、上告人が、被上告人Y1が本件執行停止の申立てをしたことは不法行為に当たるなどと主張して、被上告人らに対し、強制執行の遅延により生じた損害等の賠償を求めました。

○これに対し控訴審が、執行停止の申立てが違法となるのは、当該申立てが同項の趣旨目的に照らして著しく相当性を欠くと認められる場合に限られるとし、この事実関係の下において、本件執行停止の申立てに係る損害賠償請求につき、被上告人らが損害賠償責任を負うものではないとして、上告人の被上告人らに対する請求をいずれも棄却したため、上告人が上告しました。

○この事案について、債権者が事実上又は法律上の根拠を欠くにもかかわらずされた強制執行の停止の申立てにより上記利益を侵害されることを受忍しなければならない理由はないのであって、強制執行の停止の申立てをする者は、上記利益が不当に侵害されることがないように、異議の事由があることを事実上及び法律上裏付ける相当な根拠について調査、検討する注意義務を負うものというべきであるところ、本件において上記注意義務違反があったか否かなどについて更に審理を尽くさせるため、同部分につき本件を原審に差し戻し、原判決中、被上告人らに対する強制執行の停止の申立てに係る損害賠償請求に関する部分を破棄し、本件を控訴審に差し戻し、上告人のその余の上告を棄却した令和7年9月9日最高裁判決(裁判所ウェブサイト)全文を紹介します。

○執行停止の申立て代理人となった弁護士まで損害賠償請求されており、事案を良く検討するため、第一審・控訴審判決も確認したいところ、私の判例データベースでは見つかりません。

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主   文
1 原判決中、被上告人らに対する強制執行の停止の申立てに係る損害賠償請求に関する部分を破棄する。
2 前項の部分につき、本件を大阪高等裁判所に差し戻す。
3 上告人のその余の上告を棄却する。
4 前項に関する上告費用は上告人の負担とする。

理   由
 上告代理人○○○○、同○○○○の上告受理申立て理由(ただし、排除された部分を除く。)について
1 原審の確定した事実関係の概要は、次のとおりである。
(1)上告人が被上告人Y1に対しその占有する不動産(以下「本件不動産」という。)の明渡しを求めて提起した訴訟(以下「本件明渡訴訟」という。)において、令和3年2月、被上告人Y1に対し本件不動産の明渡しを命ずる判決が確定した(以下、この確定判決を「本件確定判決」という。)。

(2)被上告人Y1は、弁護士である被上告人Y2を代理人として、京都地方裁判所に対し、令和3年3月、本件確定判決による強制執行の不許を求める請求異議の訴えを提起し、同年4月、これを本案とする民事執行法(以下「法」という。)36条1項の強制執行の停止の申立て(以下「本件執行停止の申立て」という。)をした。京都地方裁判所は、同月、本件執行停止の申立てに基づき、被上告人Y1に担保を立てさせた上、本件確定判決による強制執行の停止を命ずる決定をした。

(3)上記訴えにおいて、被上告人Y1は、本件不動産について留置権を有すること及び本件確定判決を債務名義とする強制執行が権利の濫用に当たることを異議の事由として主張した。京都地方裁判所は、令和3年10月、上記主張に係る事由は、いずれも本件明渡訴訟における事実審の口頭弁論終結前の事情であり、異議の事由に当たらないとして、被上告人Y1の請求を棄却する判決をした。

2 本件は、上告人が、本件執行停止の申立てをしたことが不法行為に当たるなどと主張して、被上告人らに対し、強制執行の遅延により生じた損害等の賠償を求める事案である。

3 原審は、上記事実関係の下において、本件執行停止の申立てに係る損害賠償請求につき、要旨次のとおり判断し、被上告人らが損害賠償責任を負うものではないとして、上告人の被上告人らに対する請求をいずれも棄却すべきものとした。

 請求異議の訴えの提起が違法となるのは、訴えの提起が裁判制度の趣旨目的に照らして著しく相当性を欠くと認められるときに限られる。請求異議の訴えを本案とする法36条1項の強制執行の停止の申立ては、当該訴えに付随してされるものであるから、これが違法となるのは、当該申立てが同項の趣旨目的に照らして著しく相当性を欠くと認められる場合に限られるというべきであり、当該訴えについて請求を棄却する判決がされ、当該申立てに基づく強制執行の停止を命ずる裁判が取り消されたとしても、その一事によって、当該申立てをした者の過失が推定されることはない。

4 しかしながら、原審の上記判断は是認することができない。その理由は、次のとおりである。
 法36条1項は、請求異議の訴えの提起があった場合において、受訴裁判所は、申立てにより、強制執行の停止を命ずることができる旨規定している。これは、請求異議の訴えの提起があっても、債務名義による強制執行の開始及び続行は妨げられず、判決までに執行が完了するおそれがあることから、債務者が請求異議の訴えについて請求を認容する確定判決を得る場合に備えた暫定的措置を設け、債務者の申立てにより、受訴裁判所が仮の処分として強制執行の停止を命ずることができることとしたものである。

一方、法22条は、一定の給付請求権の存在と内容を公証する法定の文書である債務名義により強制執行を行うものとしており、強制執行によって債務名義で公証された給付請求権を実現する債権者の利益は法的に保護されるべきものであるところ,強制執行の停止の申立てがされることによって強制執行が遅延し又は不能となって上記利益を侵害するおそれがある。また、強制執行の停止の申立ては、請求異議の訴えに付随してされるものではあるものの、請求異議の訴えとは別個の申立てを要するものであって、当該申立てをするか否かは債務者の選択に委ねられているにすぎない。

そうすると、債権者が事実上又は法律上の根拠を欠くにもかかわらずされた強制執行の停止の申立てにより上記利益を侵害されることを受忍しなければならない理由はないのであって、強制執行の停止の申立てをする者は、上記利益が不当に侵害されることがないように、異議の事由があることを事実上及び法律上裏付ける相当な根拠について調査、検討する注意義務を負うものというべきである。

 以上によれば、請求異議の訴えを本案とする法36条1項の強制執行の停止の申立てがされ、強制執行の停止を命ずる裁判がされた後、当該訴えについて請求を棄却する判決が確定し、当該強制執行の停止を命ずる裁判が取り消された場合において、当該申立てをした者に主張した異議の事由が事実上又は法律上の根拠を欠くことについて故意又は過失があるときは、当該申立てをした者は、債権者が強制執行の停止によって被った損害を賠償する義務を負うというべきである。上記申立てが同項の趣旨目的に照らして著しく相当性を欠くと認められるときに限り、上記申立てをした者が上記の損害賠償義務を負うものではないことは明らかである。 

 そして、上記の場合においては、異議の事由を裏付ける根拠に関する上記注意義務が尽くされなかった可能性が相応にあり、また、法36条1項の強制執行の停止を命ずる裁判は、簡略な手続によるものとされていることに照らすと、強制執行の停止により債権者に生じた不利益の回復に配慮することが公平に適うものというべきである。したがって、上記の場合、上記申立てをした者には上記注意義務を尽くさなかった過失があると推定するのが相当であるが、債務名義の種類や異議の事由の内容等に照らして上記申立てをするについて相当な事由があったと認められるときには、その申立てに基づく強制執行の停止を命ずる裁判が取り消されたとの一事をもって当然に過失があったということはできない。

5 以上と異なる見解の下に、上告人の被上告人らに対する本件執行停止の申立てに係る損害賠償請求をいずれも棄却すべきものとした原審の判断には、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は理由があり、原判決中、上記請求に関する部分は破棄を免れない。そして、上記注意義務違反があったか否かなどについて更に審理を尽くさせるため、同部分につき本件を原審に差し戻すこととする。
 なお、その余の請求に関する上告については、上告受理申立て理由が上告受理の決定において排除されたので、棄却することとする。
 よって、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官 渡辺惠理子 裁判官 宇賀克也 裁判官 林道晴 裁判官 石兼公博 裁判官 平木正洋)
以上:3,846文字
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R 7-10-15(水):週刊ポスト令和7年10月24日号”100年脳のつくり方”紹介
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○週刊ポスト令和7年10月24日号に100歳までボケない「100年脳」のつくり方との記事が掲載され、大変、参考になり、以下、その備忘録です。

・脳は75歳でも成長する-8つの「脳番地」-役割と「鍛え方」ポイント
①思考系-思考や判断に関する脳の「司令塔」、「新しいことへのチャレンジ」が有効
②感情系-喜怒哀楽等の感情を生み出す部位、「グチを言わない」、「自分を褒める」の習慣化が有効
③伝達系-コミュニケーション機能に関係、他人へのメール、思いの文字化が有効
④運動系-手足・口への指令で体を動かす機能、散歩・部屋掃除等日々の軽度な運動が有効
⑤聴覚系-耳から入る情報を処理する機能、テレビだけでなくラジオを聞き続けることが有効
⑥視覚系-目で見た読んだ情報を集約する機能、メモ書きで可視化する癖をつけることが有効
⑦理解系-目・耳から入る情報を理解・整理整頓する機能、敢えて面倒な手段を選ぶことが有効
⑧記憶系-覚える・思い出す機能、時系列混乱防止のため古いアルバムを見ることが有効

・”てにをは”を強調する
新しいことへのチャレンジはインプットされた情報を加工・操作し新たな知識・千絵を獲得する思考系脳番地を刺激
生活の中で意図的に面倒なことをする-調べ物は図書館、買い物は実店舗等-理解系・運動系脳番地を刺激
古いアルバムを頻繁に見返すことで記憶系・感情系脳番地を刺激
音読し自分の声を自分の耳で聞くことで、視覚・聴覚・伝達系脳番地を刺激
電車吊革に両手でつかまり目を閉じて片足立ちをすることで運動系脳番地刺激、視覚系情報を遮断しバランスを取ることが脳を覚醒し集中力向上

・仏壇のある部屋
部屋の片付けは視覚系脳番地衰退を防止し記憶系脳番地に刺激、運動系脳番地強化に有効
仏壇・神棚に毎日お線香・お花・水等を供えることは複数の脳番地刺激になる
脳の老化防止には毎日欠かさない習慣がある状態が望ましい
好きな音楽を流しながら家事・片付けは感情系脳番地刺激になる

・「老害脳」化に要注意
自己中心的で他者の言葉に耳を傾けない「老害」言動状態は「老害脳」
「面倒くさい」が口癖になることは要注意、新しいことや少し複雑な課題に「面倒だ」と回避すると「老害脳」が進行
「よくやった!」と自分を褒めることが脳の活性化になる
睡眠不足は認知症対策に大敵、65歳以上の睡眠時間は8時間以上が目標

・老害脳チェックリスト-該当2個以内なら若さを保っている
□人の話しを聞くより、自分の話をする方が多い
□自分の成功体験を年下に押し付けがち
□AI・デジタルツールなど最新技術を使うことに抵抗
□新しい音楽・映画を楽しむ機会が少ない
□最新ニュース・トレンドに無関心
□自分と異なる意見にいらつき、反発
□人にものを伝える際、口調がきつくなる
□若年者との会話でジェネレーションギャップを強く感じる
□外見を気にしなくなり、洋服や理美容への支出が減る
□新しいことを始めたいと思っても、億劫で実現せず

以上:1,207文字
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R 7-10-14(火):裁判所鑑定結果による賃料増額請求を認めた地裁判決紹介5
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〇「裁判所鑑定結果による賃料増額請求を認めた地裁判決紹介4」の続きで、これまでは建物賃料についての増額請求事件でしたが、土地賃貸借契約での地代についての増額請求について裁判所鑑定結果による増額を認めた令和6年6月10日東京地裁判決(LEX/DB)を紹介します。

〇地主は、平成16年10月31日直近合意時点賃料月額1万8910円を、令和5年2月分以降、月額4万4131円であることを確認するとの請求をしました。

〇裁判所鑑定は後記しますが、正常実質賃料(新規賃料)は、基準時で月額11万2810円、直近合意時点で月額10万3540円となるとしながら、継続賃料として試算賃料月額を2万4960円と算定しました。鑑定書をよく読んで継続賃料の考え方を勉強する必要があります。

〇判例は、裁判所鑑定は、裁判所が指定した中立の立場の鑑定人が、宣誓の上、行ったものであるから、裁判所鑑定に特段不合理な点がない限り、これを重視して判断すべきであるところ、裁判所鑑定における各試算賃料の算定過程は、いずれも不動産鑑定評価基準に基づいており、鑑定人の専門家としての裁量・判断に特段不合理な点があったと認めることはできないとの決まり文句で、裁判所鑑定賃料を妥当と判断しました。

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主   文
1 原告と被告らとの間の別紙物件目録記載1及び同記載2の各土地に係る賃貸借契約に基づく賃料は、令和5年2月分以降、月額2万6560円であることを確認する。
2 原告のその余の請求を棄却する。
3 訴訟費用は、これを10分し、その7を原告の、その余を被告らの負担とする。

事実及び理由
第1 請求

 原告と被告らとの間の別紙物件目録記載1及び同記載2の各土地に係る賃貸借契約に基づく賃料は、令和5年2月分以降、月額4万4131円であることを確認する。

第2 事案の概要
1 本件は、別紙物件目録記載1及び同記載2の土地(以下、両土地を併せて「本件土地」という。)の所有者であり、本件土地を被告らに賃貸している原告が、本件土地の賃貸借契約(以下「本件賃貸借契約」という。)における賃料が適正賃料に照らし不当に低額になったため、被告らに対し賃料増額請求をしたとして、令和5年2月分(以下、同月1日を「本件価格時点」という。)以降の本件土地の賃料が月額4万4131円であることの確認を求める事案である。

2 前提事実(争いがないか各項末尾掲記の証拠等により容易に認定できる事実)
(1)平成16年10月31日当時、本件土地を所有していた亡D(以下「亡D」という。)は、亡E(以下「亡E」という。)及び被告らに対し、亡E及び被告らの建物所有を目的として、以下の約定で本件土地を賃貸した(本件賃貸借契約)。なお、本件賃貸借契約は旧借地法に基づく借地権の更新契約であった。(甲1、2)
ア 期間:平成元年2月1日から平成21年1月31日まで(20年間)
イ 賃料:毎月末日限り翌月分の賃料月額1万8910円を支払う。(以下、この賃料を「従前賃料」といい、平成16年10月31日を「直近合意時点」という。)

(2)原告は、平成21年9月29日、亡Dの相続人から本件土地を購入し、本件賃貸借契約上の賃貸人の地位を承継した。(甲1)

(3)亡Eは、平成31年1月31日死亡し、本件土地を敷地とする別紙物件目録記載3の建物を亡Eと共有していた亡Eの子である被告らが、相続により、亡Eの本件賃貸借契約上の賃借人の地位を併せて承継した。(甲3、7)

(4)原告は、令和3年7月12日付けで、被告らに対し、地代の増額を請求し、その後、土地賃料増額調停(東京簡易裁判所令和4年(ユ)第491号)を申し立てたが、令和5年1月19日、不成立となった。(甲9、弁論の全趣旨)

3 争点は、〔1〕従前賃料が事情の変更により不相当となったといえるか、〔2〕本件価格時点における本件土地の適正賃料額であり、争点に関する当事者の主張は以下のとおりである。

(中略)

第3 当裁判所の判断
1 争点に対する判断について

(1)本件において裁判所が指定した鑑定人Fが作成した令和6年2月19日付け鑑定書(以下、この内容を「裁判所鑑定」という。)は、令和5年2月2日時点における適正賃料額を月額2万6560円と算定している。その概要は、別紙鑑定書概略のとおりである。

(2)そして、裁判所鑑定は、裁判所が指定した中立の立場の鑑定人が、宣誓の上、行ったものであるから、裁判所鑑定に特段不合理な点がない限り、これを重視して判断すべきであるところ、裁判所鑑定における各試算賃料の算定過程は、いずれも不動産鑑定評価基準に基づいており、鑑定人の専門家としての裁量・判断に特段不合理な点があったと認めることはできない。なお、裁判所鑑定の基準時は令和5年2月2日であるが、本件価格時点である同月1日との間には1日しか違いがないから、裁判所鑑定の基準時における適正賃料額は、本件価格時点における適正賃料額と同額であると認められる。

(3)以上によれば、本件価格時点における本件土地の適正賃料額は月額2万6560円と認めるのが相当であり、上記の適正賃料額と従前賃料の額との間の差額が月額7650円(年額9万1800円)であり、決して少額とはいえないことに照らすと、従前地代は不相当になったといわざるを得ず、原告の賃料増額請求は上記適正賃料額に増額する限度で認めるのが相当である。

2 結論
 よって、原告の請求は、主文の限度で理由があるから一部認容し,その余は理由がないから棄却することとして、主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第1部
裁判官 大澤多香子

(別紙)物件目録
1 所在 世田谷区α×丁目
地番 ×××番××
地目 宅地
地積 7.61平方メートル

2 所在 世田谷区α×丁目
地番 ×××番××
地目 宅地
地積 89.49平方メートル

3 所在 世田谷区α×丁目 ×××番地×
家屋番号 ×××番×の××
種類 共同住宅
構造 木造スレート葺2階建
床面積 1階 62.04平方メートル
    2階 62.78平方メートル
以上

(別紙)鑑定書概略
1 正常実質賃料(新規賃料)の算出(鑑定書31、32頁、別表1、2)

 取引事例比較法を用いて近隣の更地価格(本件価格時点で1億0800万円、直近合意時点で7460万円)を算出し、これに期待利回り(本件価格時点で1.15%、直近合意時点で1.55%)を乗じた上、必要諸経費等(本件価格時点につき令和5年度固定資産税・都市計画税課税明細書に基づく実額である11万1700円、直近合意時点につき鑑定人の推定した8万6200円)を加えると、正常実質賃料(新規賃料)は、基準時で月額11万2810円、直近合意時点で月額10万3540円となる。 

2 継続賃料の算出
(1)差額配分法の適用(鑑定書33頁、別表3)
 直近合意時点から基準時にかけて、土地価格が44.8%の上昇、公租公課が29.6%の上昇、新規地代が9%の上昇となり、経済的事由に係る事情変更が認められるところ、上記1で算出した基準時での正常実質賃料月額11万2810円と従前賃料月額1万8910円との差額である9万3900円については、概ね、以下の理由から、賃貸人に対する配分率を10%とすべきである。そうすると、月額1万8910円に9390円を加えた月額2万8300円が差額配分法による試算賃料となる。

ア 直近合意時点から本件価格時点にかけて、経済変動が土地価格や新規賃料を含めて軒並み上昇傾向にある。
イ 従前賃料は新規賃料よりも大幅に低位である。
ウ 本件土地と相対的類似性が認められる住宅地においては、近年、地代が概ね上昇傾向にあると把握される。
エ 地代が長期間据置きとなっている事案において、近年、地主が増額請求をした場合、ほとんどの事案で増額が認められている。

オ 同一需給圏において地代の増額が認められている事案においては、新規賃料の動向よりは土地価格や公租公課の上昇が根拠とされている。
カ 従前賃料は、対路線価比が0.46%、公租公課倍率が2.16倍であり、これらは世田谷区内の事例水準(対路線価比0.6ないし0.7%程度、公租公課倍率が3ないし4倍程度)と比較して低位である。
キ 賃料の前改定時から直近改定時までの期間が15ないし20年の地代改定事例(本件は約18.3年)において、地代改定率の平均値は+36.55%、中央値は37.93%である。
ク 改定前地代が前面道路路線価に占める割合が0.55%以下の地代改定事例(本件は約0.46%)において、地代改定率の平均値は+28.54%、中央値は28.29%である。

ケ 改定前地代の公租公課に対する倍率が3倍以下の地代改定事例(本件は約2.27倍)において、地代改定率の平均値は+24.00%、中央値は19.71%である。
コ 世田谷区内の賃料改定事例において、期待利回りを考慮して新規賃料を想定した場合、直近の賃料改定で考慮された新規賃料と原告賃料の差額に対する配分率は5.14%ないし20.11%の範囲内にある(平均値12.92%、中央値12.47%)。
サ 継続賃料は直近合意時点から本件価格時点にかけての事情変更及び諸般の事情に基づいて検討すべきものであり、差額配分法の適用における賃料差額の配分に当たっては、賃貸人及び賃借人の双方の公平の観点から適切に判断して配分率を求める必要がある。

(2)利回り法の適用(鑑定書34、35頁)
 本件土地の本件価格時点における更地価格である1億0800万円に、直近合意時点における純賃料の割合である0.19%を継続賃料利回りとして乗じ、必要諸経費等として、令和5年度固定資産税・都市計画税の合計額である11万1700円を加えて、利回り法による試算賃料月額を2万6410円と算定した。

(3)スライド法の適用(鑑定書36頁、別表4)
 直近合意時点から基準時までの経済情勢の変動を示す各指数のうち、地代の改定率を重視し、土地の基礎価格及び公租公課の変動を関連付け、消費者物価指数、企業物価指数及び新規地代を比較衡量して、変動率を32.0%とし、従前賃料の約32.0%を従前賃料に加えて、スライド法による試算賃料月額を2万4960円と算定した。

(4)鑑定額の決定
 差額配分法、利回り法及びスライド法はいずれも高い説得力を有することから、上記(1)ないし(3)によって算出された各試算賃料月額の平均値である月額2万6560円を、本件価格時点における本件土地の継続地代とするのが相当である。
以上
以上:4,352文字
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R 7-10-13(月):思いがけず最高齢個人タクシー運転手さんの案内で有明海観光続き
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恐れ入りますが、本ページは、会員限定です。

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R 7-10-12(日):思いがけず最高齢個人タクシー運転手さんの案内で有明海観光開始
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○令和7年10月7日(火)は、午後3時頃熊本発で最終的には午後11時過ぎに仙台着の新幹線チケットを取っていました。しかし、前日6日(月)暑さの中での熊本城やその後の熊本中心街散策で疲れてしまい、7日(火)も熊本は気温32,3度予想で、暑さが続くとのことで、予定を早めて熊本ホテルキャッスルを午前9時30分頃チェックアウトして午前11時台熊本発新幹線で仙台に帰ることにしてホテル玄関前に停車していた個人タクシーに乗り込みました。

○ところがこの個人タクシーに乗り込むと、運転手さんは、全国大会で来たお客さんですかと声がけしてきました。昨日6日もお客さんと同じ全国大会参加された方が私のタクシーに乗りましたが、折角、熊本まで来たので有明海まで行ってみたいと所望され、往復3時間かけて有明の海を見学してきました、お客さんもどうですかと言います。料金はクレジットで支払いできますかと尋ねると、現金だけですといいます。現金は持ち歩かない主義の私は、財布を見ると1万5000円しかありません。現金1万5000円しか持ち合わせていないので有明海見物は遠慮しますと答えると、運転手さん、往復3時間で3万円位かかりますが、1万5000円におまけしますと言います。この機会を逃すと有明海見物もできないでしょうから、これも何かの縁で、有明海に行って下さいと答え、想定外の有明海行きとなりました。

○九州地方の地理はスッカリ忘れており、有明海がどの当たりにあり、何が有名なのかも全く覚えていませんでしたが、運転手さんの案内のままに有明海近辺をタクシー散策することになりました。この個人タクシー運転手さんは、大変話し好きで、自分は日本最高齢の個人タクシー運転手ですから始まり、色々話しを聞かせてくれました。何とタクシー運転手歴70年に及び、熊本に限らず九州の道路はどこも全部知っていると言います。年齢を聞くと昭和11年2月生まれの満89歳で19歳でタクシードライバーとなり当初10年間はタクシー会社勤務運転手で11年目に独立し個人タクシー経営となり現在まで継続しているとのことで、熊本の個人タクシー協会会員名簿まで見せてくれました。確かに名簿の一番上に記載され、その下には3歳以上年下の方の名前が並んでいました。

○運転手さんは、大の演歌好きでレパートリーは2000曲に及び全部歌詞を暗記し、週3回開催するカラオケ教室の先生もしているとのことです。私も話しに合わせて40代始めの数年間カラオケに凝り、特に北島演歌が大好きだったこと、その前は三橋・春日・村田3人も大好きでした等の話しをすると、運転手さんは、さらに昔の東海林太郎の赤木の子守歌・名月赤城山、国境の町などもレパートリーですと応じられ、昭和時代の演歌談義で話しが弾みました。私は幼児時代以来の難聴が進行し40代半ばで補聴器無しでは伴奏が聞けなくなり、カラオケも殆どしなくなりましたと話すと、運転手さん89歳で老眼鏡もかけず耳も普通に聞こえるとのことで、何より89歳まで運転業務を継続し、カラオケレパートリー2000曲も覚え、週3回はカラオケ教室を継続していることに驚きでした。世の中には色々な人が居るものです。

○私は中学2年の時に古賀政男先生のソノシート演奏を聴いて古賀演歌からギターを始めて60年になりますと話すと、運転手さんも古賀政男先生は大好きで、50年前に古賀政男先生自身をタクシーに乗せて演奏会場に運んだこともあり、また、福岡県大川市にある古賀先生生家跡に作られた古賀政男記念館まで何度もお客さんを運んでいるとも言い、お客さんも是非行ってみて下さいと言います。東京都渋谷にある古賀政男音楽博物館は何度か行ったことがあり、大川市の古賀政男記念館にも行ってみますと答えましたが、残念ながら運転手さん来年90歳で引退するとのことで、この個人タクシー運転手さんの案内で行くことができるかは不明です。
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R 7-10-11(土):公明党が自民党との連立政権離脱報道雑感
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○保守中道事なかれ現実主義を自認する私は、自民党総裁選について、第1回投票で小泉進次郎氏が1位でも過半数が取れず、林芳正氏が2位に入り、決選投票の結果、林芳正氏が逆転1位となって総理総裁に就任することを願っていました。小泉進次郎氏は44歳と若く総理にはまだ早いと確信していました。畏敬する田中角栄氏ですら、総理総裁就任は54歳で、それでも戦後最年少総理だったからです。

○小泉進次郎氏自身も総裁就任はまだ早いと自覚し、今回の総裁選には出馬しない方向だったところ、林芳正氏では高市早苗氏に勝てないとして、高市氏総裁就任拒否派が、高市氏総裁就任を避けるため人気の高い小泉進次郎氏を高市早苗氏に勝てる候補として小泉氏に出馬を強く要請し、やむなく、小泉進次郎氏が出馬したとの報道もなされていました。今回の総裁選結果を見ると信憑性のある報道を思えてきました。しかし、小泉氏が高市氏に負け、総裁に就任できなかったことは、本人にとっては不幸中の幸いと思います。まだ若いのですから今後の精進を期待します。

○高市早苗氏は、安倍元首相後継を自認して、伝統的な価値観や国家の安全保障を重視するものが多く、特に日本の国益を守るための強い姿勢が特徴的とのことで、教育勅語を絶賛してその復活を主張するなど戦前回帰の姿勢は、到底、支持できず、何としても高市早苗氏の総裁就任だけは阻止して貰いたいと念願していました。しかし、圧倒的自民党員支持で第1回投票で、2位の小泉進次郎氏に大きな差をつけて1位となったのには、仰天し、また、高市氏の様な極端な保守主義者を支持する自民党員が多いのにもガッカリでした。

○平和の党を自認する公明党は、総裁選に入ると高市早苗氏が総裁就任となった場合、連立を離脱する可能性を示唆して牽制していました。実際、高市氏が総裁に就任すると、早速、自民党は政治と金の問題に真摯に取り組んでいないとして連立離脱を宣言しました。しかし、政治と金の問題は岸田前首相時代に発覚して問題提起されていたところ、次の石破首相も解決に至らなかったものを、高市早苗総裁になった途端にこれを問題として連立離脱を宣言するのはスジが通りません。公明党は本音は、高市早苗総裁自身が嫌いで連立離脱をしたところ、政治と金の問題は単なる口実と思われます。高市早苗総裁熱烈支持派は、公明党連立離脱は大歓迎と思われますが、これで高市氏が総理に選ばれるかどうかは不透明になりました。

○この際、自民党は下野して、野党に政権を渡して、民主党政権時代のような大混乱で自民党が見直され、次の次あたりの選挙で、政権に復帰するのも一方法と思います。その間高市総裁には、自民党トップに就任し、トップとして自民党をまとめる難しさを経験・実感し、現実を良く見据えて、その極端な右より姿勢を修正し、少しでも穏健保守派に転向すれば、支持できるようになるかも知れません。
以上:1,191文字
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R 7-10-10(金):熊本ホテルキャッスルから17年ぶりの熊本城見学-暑くて疲れました2
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○「熊本ホテルキャッスルから17年ぶりの熊本城見学-暑くて疲れました」の続きで、熊本城天守閣周辺写真です。令和7年10月6日(月)午後に熊本城に行きましたが、この日も気温は32,3度で真夏の暑さでした。私が熊本市に滞在した10月4~7日の6日間はズッと気温が30度以上で、熊本でさえ、10月の気温としては珍しいとのことでした。しかし、これからはこれが当たり前の気がします。

9.案内版に従い西出丸の前を通って本丸に向かいます  
    


10.南東隅角部分の熊本地震で崩落した石垣を見ながらさらに本丸に向かいます  
    


11.歩くこと数分でようやく天守閣に到着、17年前の記憶は余りありません  
    


12.天守閣に上ります  
    


13.豊臣秀吉の加藤清正に対する肥後国を与えるとの文書が展示されていました  
    


14.天守閣の模型がありました  
    


15.しゃちほこ模型と熊本地震での天守閣前石垣崩落状況を再現した模型  
    


16.天守閣最上階からの熊本の街の眺め、ホテルキャッスルも見えます  
    


以上:461文字
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R 7-10- 9(木):熊本ホテルキャッスルから17年ぶりの熊本城見学-暑くて疲れました
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○「熊本市熊本城から山鹿市山鹿温泉へ」には、平成20年5月25日(日)に熊本城を見学し、「熊本城は、本丸御殿大広間が復元されて公開中されており、且つ日曜日と言うこともあり、結構な人波でした。日本三大名城の一つと言うだけあってなかなか見応えがありました。本丸御殿大広間の昭君の間は流石に豪華絢爛でした」と感想を記載していました。

○このときの熊本城見学では、本丸御殿大広間の広い畳とふすまの日本画が豪華絢爛であったことが強く記憶に残っていますが、天守閣も上って見学したはずですが、余り記憶に残っていません。本丸御殿大広間には「昭君之間」として豊臣秀頼を招いた時用に準備した部屋が特に豪華絢爛で、記憶に残っていますが、今回の熊本城見学では公開されていませんでした。

○あれから17年半経過した令和7年10月6日(月)真向法全国研修会が午前で終了したので、宿泊した熊本ホテルキャッスル近辺のレストランで昼食を取った後、午後1時過ぎから熊本城に向かいました。10月というのに気温は32度とのことで真夏の暑さでした。以下、熊本城見学写真記録です。


1.ホテルキャッスルを出て熊本城周辺へ  
    


2.横井小楠と維新群像・谷干城像を見て、熊本大神宮へ  
    


3.東十八件櫓石垣復旧解体工事中、停家庭裁判所前バス停  
    


4.家庭裁判所前を通って監物台樹木園・加藤神社・二の丸広場方面へ  
    


5.棒庵坂が結構キツく暑さで歩くのが大変、監物台樹木園は休園日  
    


6.崩れた石垣が広く平積みされています  
    


7.加藤神社境内へ、天守閣が直ぐ近くに見えますが、どこからいくのか判りません  
    


8.文禄の役記念清正公の旗立石、二の丸・天守閣へ行く道を尋ねて長い距離を歩きます  
    

以上:743文字
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R 7-10- 8(水):第50回真向法研修全国大会参加ーin熊本ホテルキャッスル2
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○「第50回真向法研修全国大会参加ーin熊本ホテルキャッスル」、「第50回真向法研修全国大会参加ーがんを呑み込んだ小山和作先生講演紹介」の続きです。

○小山先生の記念講演終了後、休憩となり、その後会長会議「指導者の育成」・段丘審査と続きましたが、私はここには参加せず、午後6時30分からの懇親会・情報交換・清興(せいきょう)となりました。清興(せいきょう)とはちと難しい言葉でしたが、ここでは余興(よきょう)のことでした。

1.懇親会の始まり、初っぱなは、10数名で構成されたジャズバンド演奏からです  
    


2.管楽器での大音量バンド熱演が続きます  
    


3.地元熊本真向法会のエアロダンス、女性に混じって唯一の男性が頑張っています  
    


4.名物となった鹿児島真向法体操会の月光仮面、会長さん、相当のお歳と思われますが大変元気です  
    


5.会場前方大画面にスライドで真向法の軌跡紹介、長井津(わたる)氏が真向法を世に生み出しました 
    


6.長井津(わたる)氏の実演  
    


7.二代目長井洞(はるか)氏の模範演技 
    


8.現在の真向法本部スタッフ紹介  
    


9.真向法本部スタッフによる実演、綺麗に決まっています  
    


10.最後は熊本真向法体操会指導によるおてもやん?体操でお開き  
    



以上:562文字
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R 7-10- 7(火):第50回真向法研修全国大会参加ーがんを呑み込んだ小山和作先生講演紹介
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○「第50回真向法研修全国大会参加ーin熊本ホテルキャッスル」の続きで、この大会でも目玉ともいうべき「生きる力」との演題での日本赤十字社熊本健康管理センター名誉所長小山和作先生(咽頭がん発症時88歳、現在93歳)の特別講演を、講演レジメ写真を掲載して紹介します。先生は、その凜とした姿勢と明瞭なな話しぶりで、到底、93歳とは思えません。

1.「がんを呑み込んだ男」小山和作先生からのメッセージの始まり、それは、青天の霹靂「周辺のリンパにも転移しているステージ4の咽頭がん」の発覚で 命の危険で直ちに入院手術の告知! 手術により声帯と食道の一部を失い、寝たきりになるおそれ→1週間の猶予を懇願
    


2.発想を転換し、がん治療の常識を越えた免疫療法に人生を賭ける、その発想の基は農業の土づくりすなわちがんに打ち克つ免疫づくり。赤木純児医師の免疫統合医療を受診し 赤木メソッドと小山流免疫力活性化療法を始める
    


3.驚くべき効果!3ヶ月で腫瘍もリンパの腫れも消失し「がんを呑み込んだ男」になる。がん治療の経過写真から明らか、治療(クリニック)と検査・経過観察(総合病院・専門病院)のSOFTな連係プレーすなわち医療における新しい連携システムが功を奏し、6ヶ月で薬物治療を中止し、その後は経過観察、発症から4年半も順調に経過 
    


4.「生きる力」とは、「いのち」ある限り生きたいという生物の本能。「生きる」上で「病」、「老い」、「死」という3つの壁がある。「病の壁」に立ち向かうには、先ずがん・血管病の予防と免疫力をたかめ、先進医療を活用すること、但し、本当の主治医は人生を営む自分 
    


5.「老いの壁」に立ち向かうのは ①食事:最強の野菜スープの勧め、②腸活:快食・快便・快眠、③身体機能維持:速歩・握力等体力と平衡感覚・視力聴力・体温、④精神機能の賦活:楽観的思考・人生の目標使命感が生きる力となる。「死の壁」に立ち向かうのは 「いのち」とは器である体に魂が宿ることと考え、器の体が終末となっても魂は残り、魂は「気」であり、「気」は157億歳で老化はしないと考えるべき?
    



以上:892文字
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R 7-10- 6(月):第50回真向法研修全国大会参加ーin熊本ホテルキャッスル
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○「第49回真向法研修全国大会参加ーinANAクラウンプラザホテル富山」の続きで、熊本ホテルキャッスルで開催される第50回真向法研修全国大会に参加するため令和7年10月4日(土)から熊本に来て、同ホテルに滞在しています。私が参加した真向法全国研修全国大会は、第38回平成22年11月7日開催伊豆伊東温泉ホテルサンハトヤ(参加者約850名)、第43回平成28年10月2日開催ホテル日航金沢(参加者約700名)、第49回令和6年10月6日開催ANAクラウンプラザホテル富山(参加者約350名)に続き4回目となりました。

○第50回真向法研修全国大会は、参加者約330名と年々少なくなっているのがさみしいところですが、第51回は新潟市で開催されるとのことで、今後はいのちある限り参加を継続しようと思っています。それは
第38回真向法研修全国大会初参加」、
第38回真向法研修全国大会初参加感想2」、
第43回真向法研修全国大会参加ーinホテル日航金沢」、
第43回真向法研修全国大会参加ーinホテル日航金沢2-福井勝蔓寺へ」、
第43回真向法全国研修会記念講演「ニコニコ百歳」作戦から-姿勢の重要性」、
第49回真向法研修全国大会参加ーinANAクラウンプラザホテル富山
記載の通り、参加の度に強い刺激を受け、大きな収穫があるからです。

○第50回では、真向法会長佐藤康彦氏を初めとする本部スタッフ全員での生歌と真向法模範演技での、正に完璧な真向法を見せられ、私はまだまだ修練不足と痛感させられ、また、「がんを呑み込んだ男 「ステージ4」と言われた医師のがん闘病記」著作者日本赤十字社熊本健康管理センター名誉所長小山和作先生(93歳)の「生きる力」と題する講演は、大変、勉強になりました。88歳で突然、ステージ4の親指大ほどの咽頭がんが発覚し、大学病院で直ちに手術しなければ命がないと宣告され、手術を断り免疫療法を選択し、わずか4か月で腫瘍の根絶という驚異の回復を遂げた課程を随所にユーモアを交えて面白おかしく話され大いに感動しました。同著作は会場でも販売されていましたが、たちまち完売となって買えず、Amazonに注文しました。病気を治すのは最終的には「生きる力」であることを自らの体験を元に話される内容は説得力に富むものでした。


1.第50回真向法研修全国大会はホテルキャッスルの2階キャッスルホールが会場です  
    


2.キャッスルホール内、写真撮影を一手に任されている佐藤卓氏の顔が半分見えます  
    


3.宮城真向法体操界からの参加者、佐藤・成田両氏に私の3名だけ、宮城真向法体操界が団体功労表彰とのことで私が表彰状を受け取りました
    


4.永年継続者表彰で宮城真向法体操会佐藤卓氏が30年継続表彰を受けました 
    


5.本部小野将広氏による真向法実演(実技指導)、熊本真向法協会会員が実技、珍しく若い方も居ます  
    



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