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| 令和 7年 7月29日(火):初稿 |
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○「裁判所鑑定結果による賃料増額請求を認めた地裁判決紹介」の続きで、本件土地の賃貸人である原告が、賃借人である被告に対して、原告と被告との間の賃貸借契約について、平成３０年９月以降月額４０万７０００円の賃料について、令和４年６月に同年７月以降は月額５４万５３３９円に増額する通知をしましたが、被告が応ぜず、調停を経て、賃料増額確認請求の提訴をしました。 ○これに対し、裁判所が実施した本件土地の適正月額賃料に関する裁判所鑑定によれば、令和４年７月１日時点における本件土地の継続支払賃料は月額４７万円であると評価され、本件鑑定の鑑定人は、本件の当事者と特段の利害関係を有しておらず、全証拠に照らしても、鑑定人が当事者のいずれか一方に与した評価をするような事情があることはうかがえないとして、令和４年７月１日時点の月額賃料は４７万円と確認した令和６年３月２７日東京地裁判決(LEX/DB)関連部分を紹介します。 ○賃料増額請求の事案は結構多いのですが、先ず私的鑑定が必要で、それに基づき賃借人に対し賃料増額請求通知をして、賃借人がが拒否したら調停手続を経て、訴訟を提起し、最終的には裁判所が選んだ鑑定人による鑑定結果で決まりますと説明すると、殆どの相談者は、そんな面倒な手続が必要ですかと言って諦めます。本件も賃料増額訴訟での判決は、殆どが、裁判所が選んだ鑑定人による鑑定結果に従っている一例です。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 主 文 １ 原告と被告との間の別紙物件目録記載２の土地に係る賃貸借契約について、令和４年７月１日時点の月額賃料が４７万円であることを確認する。 ２ 原告のその余の請求を棄却する。 ３ 訴訟費用は、これを２分し、それぞれを各自の負担とする。 事実及び理由 第１ 請求 原告と被告との間の別紙物件目録記載２の土地に係る賃貸借契約について、令和４年７月１日時点の月額賃料が５４万５３３９円であることを確認する。 第２ 事案の概要 本件は、別紙物件目録記載２の土地(以下「本件土地」という。)の賃貸人である原告が、賃借人である被告に対し、原告と被告との間の賃貸借契約について、令和４年７月１日以降の賃料の増額請求をしたとして、同賃貸借契約における同日時点の月額賃料が５４万５３３９円であることの確認を求める事案である。 １ 前提事実(当事者間に争いがないか、後掲の証拠及び弁論の全趣旨により容易に認められる事実) (１)原告は、別紙物件目録記載１の土地を所有し、同土地を同目録記載２の土地(本件土地)と同目録記載３の土地に分けた上、本件土地を被告に、同目録記載３の土地を被告以外の会社にそれぞれ賃貸している(甲８)。 (２)被告は、平成１５年１２月、当時、本件土地上にあった建物を買受け、本件土地の借地人となった。原告と被告との間の本件土地の賃貸借契約(以下「本件賃貸借契約」という。)における月額賃料の推移は次のとおりである。 ア 平成１５年１２月５日以降平成１６年５月まで １４万６２１９円 イ 平成１６年６月以降同年１２月まで ２５万３６２２円 ウ 平成１７年１月以降同年１２月まで ２４万２４３８円 エ 平成１８年１月以降平成２１年１月まで ２８万７２０８円 オ 平成２１年２月以降平成３０年８月まで ３７万２０００円 カ 平成３０年９月以降 ４０万７０００円 (３)原告は、令和４年６月９日、被告に対し、同年７月１日以降、本件賃貸借契約における賃料を月額５４万５３３９円に増額する旨の通知をしたが、被告はこれに応じなかった(甲１の１、１の２)。 (４)原告は、令和４年７月、前記(３)と同旨の内容の確認を求める調停の申立て(東京簡易裁判所令和４年(ユ)第２８８号調停事件)をしたが、同事件は、同年１２月２１日、調停の不成立により終了した。 ２ 争点及びこれに関する当事者の主張 (中略) 第３ 当裁判所の判断 １(１)当裁判所が実施した本件土地の適正月額賃料に関する裁判所鑑定(以下「本件鑑定」という。)によれば、令和４年７月１日時点における本件土地の継続支払賃料は月額４７万円であると評価されている。 (２)本件鑑定の鑑定人は、本件の当事者と特段の利害関係を有しておらず、全証拠に照らしても、鑑定人が当事者のいずれか一方に与した評価をするような事情があることはうかがえない。また、前記評価を導いた判断過程をみると、鑑定人は、令和４年７月１日時点における本件土地の継続支払賃料につき、〔１〕差額配分法による試算賃料は月額５２万８５００円、〔２〕実際利回り法による試算賃料は月額４４万５９００円、〔３〕スライド法による試算賃料は月額４１万３０００円、〔４〕賃貸事例比較法による試算賃料は月額４６万５５００円、〔５〕公租公課倍率法による試算賃料は月額４９万７２８０円と算出している。その上で、鑑定人は、各手法の特徴や問題点を踏まえて、各手法による試算賃料の加重割合をいずれも０．２とすることが妥当であると判断し、結論として、令和４年７月１日時点における本件土地の継続支払賃料は月額４７万円であると評価している。 これらの事情に照らせば、鑑定人は、中立・公正に本件鑑定を実施し、その鑑定手法や判断内容に特段不合理なところはないものと評価できる。 加えて、鑑定人は、その判断過程において、本件土地の公租公課の金額や周辺の地価、公租公課倍率法や利回りの適切な評価又は考慮方法、コロナ禍等を踏まえた昨今の社会経済情勢といった、当事者双方が主張の中で指摘している内容を十分に斟酌していることがうかがえる。そして、当事者双方とも、本件鑑定による前記評価に関し、特段の意見を述べていない。 以上からすれば、本件鑑定による前記評価は相当なものとして、これを採用することができる。 (３)したがって、本件賃貸借契約における令和４年７月１日時点の相当賃料額は、月額４７万円であると認められる。 ２ 結論 よって、本件請求は、本件賃貸借契約につき、令和４年７月１日時点の月額賃料が４７万円であることの確認を求める限度で理由があるからこれを認容し、その余の請求は理由がないからこれを棄却することとして、主文のとおり判決する。 東京地方裁判所民事第４部 裁判官 君島直之 (別紙)物件目録 (省略) 以上：2,602文字
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