〇「
裁判所鑑定結果による賃料増額請求を認めた地裁判決紹介４」の続きで、これまでは建物賃料についての増額請求事件でしたが、土地賃貸借契約での地代についての増額請求について裁判所鑑定結果による増額を認めた令和６年６月１０日東京地裁判決(LEX/DB)を紹介します。
〇地主は、平成１６年１０月３１日直近合意時点賃料月額１万８９１０円を、令和５年２月分以降、月額４万４１３１円であることを確認するとの請求をしました。
〇裁判所鑑定は後記しますが、正常実質賃料(新規賃料)は、基準時で月額１１万２８１０円、直近合意時点で月額１０万３５４０円となるとしながら、継続賃料として試算賃料月額を２万４９６０円と算定しました。鑑定書をよく読んで継続賃料の考え方を勉強する必要があります。
〇判例は、裁判所鑑定は、裁判所が指定した中立の立場の鑑定人が、宣誓の上、行ったものであるから、裁判所鑑定に特段不合理な点がない限り、これを重視して判断すべきであるところ、裁判所鑑定における各試算賃料の算定過程は、いずれも不動産鑑定評価基準に基づいており、鑑定人の専門家としての裁量・判断に特段不合理な点があったと認めることはできないとの決まり文句で、裁判所鑑定賃料を妥当と判断しました。
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主 文
１ 原告と被告らとの間の別紙物件目録記載１及び同記載２の各土地に係る賃貸借契約に基づく賃料は、令和５年２月分以降、月額２万６５６０円であることを確認する。
２ 原告のその余の請求を棄却する。
３ 訴訟費用は、これを１０分し、その７を原告の、その余を被告らの負担とする。
事実及び理由
第１ 請求
原告と被告らとの間の別紙物件目録記載１及び同記載２の各土地に係る賃貸借契約に基づく賃料は、令和５年２月分以降、月額４万４１３１円であることを確認する。
第２ 事案の概要
１ 本件は、別紙物件目録記載１及び同記載２の土地(以下、両土地を併せて「本件土地」という。)の所有者であり、本件土地を被告らに賃貸している原告が、本件土地の賃貸借契約(以下「本件賃貸借契約」という。)における賃料が適正賃料に照らし不当に低額になったため、被告らに対し賃料増額請求をしたとして、令和５年２月分(以下、同月１日を「本件価格時点」という。)以降の本件土地の賃料が月額４万４１３１円であることの確認を求める事案である。
２ 前提事実(争いがないか各項末尾掲記の証拠等により容易に認定できる事実)
(１)平成１６年１０月３１日当時、本件土地を所有していた亡Ｄ(以下「亡Ｄ」という。)は、亡Ｅ(以下「亡Ｅ」という。)及び被告らに対し、亡Ｅ及び被告らの建物所有を目的として、以下の約定で本件土地を賃貸した(本件賃貸借契約)。なお、本件賃貸借契約は旧借地法に基づく借地権の更新契約であった。(甲１、２)
ア 期間：平成元年２月１日から平成２１年１月３１日まで(２０年間)
イ 賃料：毎月末日限り翌月分の賃料月額１万８９１０円を支払う。(以下、この賃料を「従前賃料」といい、平成１６年１０月３１日を「直近合意時点」という。)
(２)原告は、平成２１年９月２９日、亡Ｄの相続人から本件土地を購入し、本件賃貸借契約上の賃貸人の地位を承継した。(甲１)
(３)亡Ｅは、平成３１年１月３１日死亡し、本件土地を敷地とする別紙物件目録記載３の建物を亡Ｅと共有していた亡Ｅの子である被告らが、相続により、亡Ｅの本件賃貸借契約上の賃借人の地位を併せて承継した。(甲３、７)
(４)原告は、令和３年７月１２日付けで、被告らに対し、地代の増額を請求し、その後、土地賃料増額調停(東京簡易裁判所令和４年(ユ)第４９１号)を申し立てたが、令和５年１月１９日、不成立となった。(甲９、弁論の全趣旨)
３ 争点は、〔１〕従前賃料が事情の変更により不相当となったといえるか、〔２〕本件価格時点における本件土地の適正賃料額であり、争点に関する当事者の主張は以下のとおりである。
(中略)
第３ 当裁判所の判断
１ 争点に対する判断について
(１)本件において裁判所が指定した鑑定人Ｆが作成した令和６年２月１９日付け鑑定書(以下、この内容を「裁判所鑑定」という。)は、令和５年２月２日時点における適正賃料額を月額２万６５６０円と算定している。その概要は、別紙鑑定書概略のとおりである。
(２)そして、裁判所鑑定は、裁判所が指定した中立の立場の鑑定人が、宣誓の上、行ったものであるから、裁判所鑑定に特段不合理な点がない限り、これを重視して判断すべきであるところ、裁判所鑑定における各試算賃料の算定過程は、いずれも不動産鑑定評価基準に基づいており、鑑定人の専門家としての裁量・判断に特段不合理な点があったと認めることはできない。なお、裁判所鑑定の基準時は令和５年２月２日であるが、本件価格時点である同月１日との間には１日しか違いがないから、裁判所鑑定の基準時における適正賃料額は、本件価格時点における適正賃料額と同額であると認められる。
(３)以上によれば、本件価格時点における本件土地の適正賃料額は月額２万６５６０円と認めるのが相当であり、上記の適正賃料額と従前賃料の額との間の差額が月額７６５０円(年額９万１８００円)であり、決して少額とはいえないことに照らすと、従前地代は不相当になったといわざるを得ず、原告の賃料増額請求は上記適正賃料額に増額する限度で認めるのが相当である。
２ 結論
よって、原告の請求は、主文の限度で理由があるから一部認容し，その余は理由がないから棄却することとして、主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第１部
裁判官 大澤多香子
(別紙)物件目録
１ 所在 世田谷区α×丁目
地番 ×××番××
地目 宅地
地積 ７．６１平方メートル
２ 所在 世田谷区α×丁目
地番 ×××番××
地目 宅地
地積 ８９．４９平方メートル
３ 所在 世田谷区α×丁目 ×××番地×
家屋番号 ×××番×の××
種類 共同住宅
構造 木造スレート葺２階建
床面積 １階 ６２．０４平方メートル
２階 ６２．７８平方メートル
以上
(別紙)鑑定書概略
１ 正常実質賃料(新規賃料)の算出(鑑定書３１、３２頁、別表１、２)
取引事例比較法を用いて近隣の更地価格(本件価格時点で１億０８００万円、直近合意時点で７４６０万円)を算出し、これに期待利回り(本件価格時点で１．１５％、直近合意時点で１．５５％)を乗じた上、必要諸経費等(本件価格時点につき令和５年度固定資産税・都市計画税課税明細書に基づく実額である１１万１７００円、直近合意時点につき鑑定人の推定した８万６２００円)を加えると、正常実質賃料(新規賃料)は、基準時で月額１１万２８１０円、直近合意時点で月額１０万３５４０円となる。
２ 継続賃料の算出
(１)差額配分法の適用(鑑定書３３頁、別表３)
直近合意時点から基準時にかけて、土地価格が４４．８％の上昇、公租公課が２９．６％の上昇、新規地代が９％の上昇となり、経済的事由に係る事情変更が認められるところ、上記１で算出した基準時での正常実質賃料月額１１万２８１０円と従前賃料月額１万８９１０円との差額である９万３９００円については、概ね、以下の理由から、賃貸人に対する配分率を１０％とすべきである。そうすると、月額１万８９１０円に９３９０円を加えた月額２万８３００円が差額配分法による試算賃料となる。
ア 直近合意時点から本件価格時点にかけて、経済変動が土地価格や新規賃料を含めて軒並み上昇傾向にある。
イ 従前賃料は新規賃料よりも大幅に低位である。
ウ 本件土地と相対的類似性が認められる住宅地においては、近年、地代が概ね上昇傾向にあると把握される。
エ 地代が長期間据置きとなっている事案において、近年、地主が増額請求をした場合、ほとんどの事案で増額が認められている。
オ 同一需給圏において地代の増額が認められている事案においては、新規賃料の動向よりは土地価格や公租公課の上昇が根拠とされている。
カ 従前賃料は、対路線価比が０．４６％、公租公課倍率が２．１６倍であり、これらは世田谷区内の事例水準(対路線価比０．６ないし０．７％程度、公租公課倍率が３ないし４倍程度)と比較して低位である。
キ 賃料の前改定時から直近改定時までの期間が１５ないし２０年の地代改定事例(本件は約１８．３年)において、地代改定率の平均値は＋３６．５５％、中央値は３７．９３％である。
ク 改定前地代が前面道路路線価に占める割合が０．５５％以下の地代改定事例(本件は約０．４６％)において、地代改定率の平均値は＋２８．５４％、中央値は２８．２９％である。
ケ 改定前地代の公租公課に対する倍率が３倍以下の地代改定事例(本件は約２．２７倍)において、地代改定率の平均値は＋２４．００％、中央値は１９．７１％である。
コ 世田谷区内の賃料改定事例において、期待利回りを考慮して新規賃料を想定した場合、直近の賃料改定で考慮された新規賃料と原告賃料の差額に対する配分率は５．１４％ないし２０．１１％の範囲内にある(平均値１２．９２％、中央値１２．４７％)。
サ 継続賃料は直近合意時点から本件価格時点にかけての事情変更及び諸般の事情に基づいて検討すべきものであり、差額配分法の適用における賃料差額の配分に当たっては、賃貸人及び賃借人の双方の公平の観点から適切に判断して配分率を求める必要がある。
(２)利回り法の適用(鑑定書３４、３５頁)
本件土地の本件価格時点における更地価格である１億０８００万円に、直近合意時点における純賃料の割合である０．１９％を継続賃料利回りとして乗じ、必要諸経費等として、令和５年度固定資産税・都市計画税の合計額である１１万１７００円を加えて、利回り法による試算賃料月額を２万６４１０円と算定した。
(３)スライド法の適用(鑑定書３６頁、別表４)
直近合意時点から基準時までの経済情勢の変動を示す各指数のうち、地代の改定率を重視し、土地の基礎価格及び公租公課の変動を関連付け、消費者物価指数、企業物価指数及び新規地代を比較衡量して、変動率を３２．０％とし、従前賃料の約３２．０％を従前賃料に加えて、スライド法による試算賃料月額を２万４９６０円と算定した。
(４)鑑定額の決定
差額配分法、利回り法及びスライド法はいずれも高い説得力を有することから、上記(１)ないし(３)によって算出された各試算賃料月額の平均値である月額２万６５６０円を、本件価格時点における本件土地の継続地代とするのが相当である。
以上
以上：4,352文字
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